クリスタルアベニューの高層ビル閉鎖を受けて代替計画が検討される

ニューロンドン — 市当局者とニューロンドン住宅公社のメンバーは、テムズリバーアパートメントをどうするかについて数十年にわたり意見を交わしました。

1990年代には、その提案には米国住宅都市開発省からの財政的支援がなかったにもかかわらず、誤報火災警報器の増加、犯罪、一部の人が「汚らしさ」と呼ぶものを理由に、高層アパートの取り壊しに賛成する人もいた。

他の人たちは、そのような動きは思い切ったものだと考え、代わりに建物の生活を改善するための特別委員会を設立しました。 特別委員会は最終的に解散した。

同じような優柔不断な態度が建物の端まで一貫して続いた。 ３棟の高層マンションは２０２２年初めに取り壊され、数十世帯が住んでいた場所には空き地だけが残る。

不動産の再開発、または同様の集合住宅への住民の移転は手の届くところにあるように見えましたが、最終的にはそうではありませんでした。

滑落転落事件で集団訴訟に発展

2003年、地元の人身傷害弁護士ロバート・I・リアドン・ジュニアは、アパートの廊下でし尿で滑った若い女性ニコール・マジェットに出会った。 リアドンさんは彼女の家を訪れたとき、その状況が嘆かわしいものであることに気づき、もっと何かをしなければならないと感じたと語った。

リアドン法律事務所は住民に安全で居住可能な住宅を手に入れるために訴訟を起こし、2007年に集団訴訟の地位を獲得した。2022年春、ザ・デイが低価格住宅危機の調査を開始した際にインタビューを受けたリアドン弁護士は、長期にわたる訴訟活動は無駄だったと述べた。彼は無償で住民を代表し、供託金などの費用を住民に支払った。

集団訴訟の住民280人の代理人を務めることとは別に、明らかに公営住宅の世界に不慣れだったリアドン氏は、解決策も模索した。

意見の相違

リアドン氏はヘンプステッド・ストリート法律事務所での面談で、メリデンに本拠を置く不動産管理会社カラベッタが最初の選択肢だったと語った。 2011 年、同社は以前は住宅局が所有し、現在はプログレス ポイントとプライド ポイントとして知られるブライアクリフ アンド ベイツ ウッドの敷地の改修工事を進めていました。 同社は民間資金と公的資金でプロジェクトに資金を提供した。 リアドン氏は彼らに、クリスタル・アベニューの住宅当局に提出する計画を立てるよう頼んだ。

同年、カラベッタは、C 棟の改修と高齢者向け住宅への転換、川沿いの歩道の造成、他の建物が建っていた 7 エーカーの敷地に家族向けのタウンハウスを配置することなどを含む計画を発表しました。

「私たちは無料で何とかできて幸運でした。カラベッタは決して私たちに料金を請求しませんでした」とリアドン氏は語った。 「市は誰もが利益のためにやっていると考えているようでしたが、実際私たちの経験はその逆でした。」

住宅当局は、カラベッタの計画は「複雑すぎて費用がかかりすぎ」、多くの物流上の問題を伴うとみなした。

リアドン氏は、法的手続き中に、住宅金融と開発の専門家としてボランティアとして参加した、ワシントンD.C.に本拠を置く会社コミュニティ・グループ・インターナショナルの社長ジェイミー・ボルデナヴ氏とも代替住宅案について話し合ったと述べた。

2014年に集団訴訟の公判が近づくまでに、被告として挙げられたほぼ全員（住宅局、市政府、警察の職員）はもはやその職に就いていなかった。 主な原告であるシェリル・グレガーさんらは、もうアパートに住んでいなかった。

それにもかかわらず、リアドンがクリスタルアベニューの悲惨な状況を引き起こしたと主張した施設は依然として存在しており、訴訟は「テムズリバーアパートに居住していた、または今後居住するすべての人々」を代表することを求めた。

当事者が規定の合意に達した2014年8月、裁判はやっと始まったばかりだった。 上級裁判所のデビッド・M・シェリダン判事は、高層アパートの修復または再開発を開始するための3年間のスケジュールを定めた契約に署名した。

合意によると、プロジェクトの開発は2017年11月までに開始される予定だった。

AHSC とピーボディ プロパティ

すでに予定より遅れている2015年、住宅局の委員会は、この物件の再開発に、マサチューセッツ州ブレインツリーの開発会社であるアフォーダブル・ハウジング・サービス・アンド・コラボラティブと、その合弁パートナーであるピーボディ・プロパティーズを選定した。

AHSCの最高経営責任者（CEO）兼会長のマイク・マトス氏は今夏の電話インタビューで、同社は再開発の可能性を知らせるために住民と会ったほか、彼らが何を望んでいるのかを確認するために大人と子どもの2つのフォーカスグループを開催したと語った。家については変わらないのか、それとも変わるのか。

マトス氏は、子供たちが特に遊び場、ジム、コミュニティガーデン、エレベーターなし、監視カメラの増設などを望んでいたことを思い出した。

その後、マットス氏は、特に選挙の年で新しい市長が誕生したこともあり、同じ場所に住宅を再建することには地元で多くの反対があったと語った。

マイケル・パッセロ市長は2015年11月に選出された。マトス氏によると、新政権の人々は話し合いを始め、彼らの気持ちとしては、この敷地が住宅地ではなく産業または商業用途に活用されることを望んでいるという。

パセロ氏は今年6月のインタビューで、現地の人々は劣悪な生活を送っていると語った。 彼は、そこにいた家族を移住させることができるのは良い考えだと常々思っていたと語った。

それを念頭に置いて、AHSCは5.62平方マイルの都市に124戸の家族向け住宅を建設するための代替地を探し始めたとマトス氏は語った。

エジャートン学校のサイト

「ニューロンドンは非常に人口密度の高い都市だ」とマトス氏は語った。 「124 のユニットを建設するためのオープンスペースはそれほど多くないので、実際にいくつかの敷地を調査して評価し始めましたが、それらのすべてに大きな敷地の問題がありました...その後、誰かが私たちにこう言いました、「おい、エジャートンの古い学校の敷地は廃止される」オークションで。」

3.3エーカーの敷地にあるエジャートン小学校は、2009年に閉校して以来空き地となっていた。

マトス氏は、ピーボディ社は手頃な価格の住宅を建てるのに最適な場所だと考えたと語った。 市の大動脈であるコルマン ストリートのすぐそばにあるシダー グローブ アベニュー 120 番地にあるこの敷地は、公共交通機関、店舗、雇用の場に近く、市の高校と中学校まで徒歩圏内です。

AHSCはその土地を60万ドルで取得し、急遽住宅局から15万ドルを借りて購入した。 マトス氏によると、同社は開発前融資を受けてからその資金を返済したという。 開発業者らは最終的に、許可を申請する前に隣接する3つの区画を取得する「土地の組み立て」も行うことになった。 この時点ですでに100万ドル近くを費やしたとマットス氏は語った。

「当時、住宅当局は私たちのパートナーでした。私たちは皆のサポートを受けていました」とマトス氏は語った。 「それで私たちは、『やってみましょう。これならうまくいくでしょう』と言いました。」

資金不足

しかし、うまくいきませんでした。

2022年5月、AHSCはテムズ・リバー・アパートメントの元居住者の全員ではないにしても一部が居住する予定だったエジャートンの敷地を売却した。

隣接する 3 つの区画を含むこの敷地は 10 万ドルで売却されました。

同社は許可に関する大きな課題と近隣住民の声高な反対に直面したが、最大の課題は資金調達だったとマトス氏は語った。

2017年、区域変更の拒否、控訴、敷地内での住宅使用許可の合意を受けて、市の計画・区画委員会は、総戸数72戸のプロジェクトの縮小版の敷地計画を承認した。

その後、開発業者は 3 年連続でコネチカット州住宅金融局から低所得者向けの税額控除を得ようと試みました。 資金調達のプロセスはポイント重視であり、非常に競争が激しいです。 AHSCが申請するたびに、さまざまなカテゴリーに基づいて十分な「ポイント」を獲得できなかったとマトス氏は述べた。

マトス氏は、このプロジェクトがニューロンドンに位置しており、住宅の22％が手頃な価格であると考えられている都市であるため、開発者は最初から7ポイントを失ったと述べた。 同氏は、ポイント制度は住宅ストックの規模や築年数を考慮していないと述べた。

2019年に申請する前に、マットス氏はこれがプロジェクトに資金を提供してもらう最後の試みになるだろうと覚悟していた。 この時点で、開発前の費用、四半期ごとの税金、既存の建物の毎年のメンテナンスにあまりにも多くのお金が費やされていました。

同社はそれまでに計画を72戸から51戸に修正し、全体の建設コストの一部を削減し、CHFAにとってより魅力的なものにしていました。

3度目に十分な得点が得られなかったとき、マットスはCHFAに訴えたが失敗に終わった。

マトス氏は、「調査中にわかったことの一つは、ニューロンドンの住宅の89％が1980年以前に建設され、53％が1940年以前に建設されたということだ」と語った。 同氏は、市内で2000年以降に建設された新しいユニットの量は最小限であると付け加えた。

同氏は、2019年までの過去18年間に住宅ストックのわずか3.2％が建設されたと述べた。

マトス氏はまた、ニューロンドンの賃貸人の31％が過密状態で暮らしていると考えられており、利用できないより広い部屋が必要であることも判明したと述べた。

「私たちはベッドルームを 3、4 つ用意しています。それがテムズ リバー アパートメンツの家族が必要としていたものです。私たちは家族により多くの選択肢を提供するために、ベッドルーム 1 ～ 2 つではなく、より大きなファミリー ユニットを作ろうとしていましたが、彼らはそのことさえ考慮していませんでした。彼らのポイントシステムでは」と彼は言いました。

住宅局がこのプロジェクトを優先しなくなったことも救いにはならなかった。

マトス氏は、当初一緒に働いていたエグゼクティブディレクターのスー・ションテル氏が2016年11月に職を去り、取締役会のほとんどがパッセロ氏が任命した新しいメンバーに置き換えられてから勢いが変わったと語った。

マトス氏は、開発に 2 ～ 3 年も待ちたくないという印象を受けました。 クリスタル・アベニューの状況がひどいため、住民はもっと早く移転することを望んでいたと彼は語った。

「住宅当局が私たちを協力者として選んだにもかかわらず、私たちは国の資源を追求するという点で自分たちの影響力を失ったと感じました」とマトス氏は語った。

2017年、新ロンドン住宅公社は市と共同で、テムズ川アパートメントを閉鎖・取り壊し、移転のためのテナント保護券を受け取る取り壊し処分を米国都市開発省に申請した。

2017年10月2日の住宅当局の文書によると、アパートの立地と「住宅当局が対処する十分なリソースを持たないボイラーシステムの問題」を理由に、HUDの承認により取り壊しが正当化されたことが示されている。 複合施設全体の推定修復費用は 2,861 万 7,256 ドルでした。

当時の当局の議長だったベッツィー・ギブソン氏は、5月にザ・デイの事務所でインタビューに応じ、当局はアパートの改修や移転を優先事項としたことは一度もなかったと述べた。

「埋め立て地に隣接する橋の下で子供たちが暮らすべきだとは思わなかった。そこは家族にとって理想的な場所ではなかった」とギブソンさんは語った。 「それは彼らをニューロンドンの他の地域から隔ててしまった…ほとんどの人は子供たちの生活の質を高めるためにそこから出たいと思った。」

彼女は、住宅当局はエジャートンの計画に深く関与していないと述べた。

委員会のメンバーであるキャスリーン・ミッチェルは取り壊しに反対票を投じた。 彼女は建物を取り壊すのではなく、修復することを支持しました。

ミッチェルさんは5月に自宅で行ったインタビューで、町の裕福な人々は低所得者のために何をすべきかについて自分たちがよく知っていると思っていると語った。

「彼らは引っ越したくなかったのです」と彼女は住民について語った。

2018年半ばまでに、テムズリバーアパートに住んでいた人々はセクション8のバウチャーを持って出て民間住宅に移り、二度と戻ることはなかった。

「複雑な思いや感情がある」とマトスは語った。 「結局のところ、このプロジェクトは市にとってもCHFAにとっても素晴らしいプロジェクトになっていただろうと思います。資金調達ができなかったことが残念です。それ以外は地元のことなので、がっかりしていません。私はそう感じています」ニューロンドンは素晴らしい都市で、素晴らしい人々がたくさんいるのと同じです。」

彼は「結果が違っていればポイントを獲得できたかった」と語った。

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