彼らの退職計画には、マンションの売却を強制されることは含まれていなかった

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投資家兼所有者がコンドミニアムの理事会を乗っ取り、コンドミニアム宣言を終了し、ある専門家が「著名な領域の私有形態」と呼ぶコンドミニアムを売却するようカップルに要求している。

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アンナ・コデ著

1992年、ハワード・フェルマンはフロリダ州ボカラトンのコンドミニアムを6万5000ドルで購入した。そして、わずか数年後に妻のメリッサ・ソーベルと出会ってから、夫婦はこのコンドミニアムを最初の家にしました。彼らはそこで人生の重要な瞬間の多くを経験し、コンドミニアムの駐車場でファーストキスを共有しました。

このコンドミニアムは彼らのライフスタイルにぴったりだった。フェルマン氏の家業（コンピューター訓練学校）の向かいにあり、お気に入りのベーグル店まで歩いて行け、庭に集まるオオカバマダラを眺めて驚嘆したものだ。 2004年、子供が生まれる直前に、双子が裏庭で育つように、彼らは家を出て4マイル離れた家に引っ越した。しかし、彼らは常にコンドミニアムに戻るつもりだったので、信頼できるテナントに賃貸し、そこで退職することを楽しみにして、コンドミニアムを守り続けました。

今、その退職金制度が危機に瀕しています。彼らのコンドミニアムは、クリスタルパームズとして知られる広大な開発地域にある 176 戸のうちの 1 つです。外部投資家が175株を購入した。

これにより、フェルマン夫妻は多くのコンドミニアム所有者が直面している、強制売却という状況に陥ることになる。「その後、彼らは基本的に『あなたはアウトだ』と言ったんです」とフェルマンさん（50歳）は語った。「あなたの財産が公共の利益のために使われるのと、それは別のことだ。しかし、これはあくまでも個人投資家の利益のためだ。そして、次のようなものだ」なぜ彼らの投資は私たちよりも価値と力があるのでしょうか?」

全国各地で、不動産投資家（家に住まず改築、転用、賃貸する大手機関投資家を含む）が住宅を購入する割合が増加している。ステートラインの分析によると、2021年には住宅販売に投資家が占める割合は4分の1近くとなり、2012年までは前年の約15％から増加した。フロリダ州では、投資家が2021年に11万6,000戸近くの住宅を購入したが、これは2020年の2倍に相当する。この慣行は黒人やヒスパニック系の地域に不均衡な影響を及ぼし、住宅価格を高騰させ、人々を追い出し、新築住宅にさらにアクセスしにくくしている。

フェルマン夫妻の闘いは、コンドミニアムの所有に伴う不確実性とリスクを物語っています。多くのアメリカ人にとって、今日住宅を所有する見通しは特に暗いように思えます。 2022 年、住宅ローン金利は 20 年ぶりの高値に達し、住宅価格の中央値は初めて 40 万ドルを超え、初めて住宅を購入する人の割合は 1981 年以来の最低水準に達しました。コンドミニアムは、手頃な価格でメンテナンスの手間がかからない方法とみなされがちです。しかし、フェルマン夫妻の話が示すように、コンドミニアムの所有者に対する保護は限られています。

イリノイ大学シカゴ校の政治学教授でマンション管理組合を研究するエヴァン・マッケンジー氏は、「マンションは住宅所有のはしごの最下層に位置し、そのため非常に重要だ」と語る。「これは多くの人が必要とする手頃な価格の住宅かもしれないが、彼らは成功するための制度的支援を持っていない。」

フェルマン氏は、投資家であるペンシルベニア州に本拠を置くスカリー・カンパニーは、強制解雇計画が提出されるまで一度も正式なオファーをしなかったと語った。「ある時、年次取締役会の終了時に、売却を検討するかどうかをスピーカーフォンで公に尋ねられた」とフェルマン氏は語った。「私は彼らに、話し合うために個人的に電話するよう勧めましたが、誰も電話をかけませんでした。」

57歳のフェルマン氏は、投資家が彼を排除したいのではないかと薄々感じていたにも関わらず、彼がその不動産を合法的に所有しており、コンドミニアムの申告書では所有者の100パーセントが契約に参加する必要があることを理由に、物事はうまくいくだろうと確信していた。廃止予定のマンション。

しかし、スカリーカンパニーはそこで終わりではありませんでした。同社は他のすべてのユニットを所有していたため、コンドミニアム理事会の過半数を掌握することができ、解約に必要な所有者の基準を80パーセントまで引き下げることを決議した。その後、2021年2月にスカリー社はコンドミニアムの廃止を決議し、フェルマン夫妻は自社ユニットを同社に売却する法的義務を負うことになる。

フェルマン夫妻は退職金制度を守り、コンドミニアムの所有権を維持したいと考え、2021年9月に投資家を訴えた。しかし、郡判事は2022年4月にスカリー社側を支持し、「コンドミニアムユニットを購入する人は誰でも、彼らとの関係に入る」と書いた。解雇に必要な投票率を含め、宣言に基づく彼らの権利が修正案によって変更される可能性があることに目を大きく開いてほしい。」フェルマン夫妻は現在、この決定に対して控訴している。訴訟費用はかさみつつあるが、夫婦は諦めたくない。

「それは受け入れられない。それはあなたのものではない、私たちのものだ」とフェルマン氏は語った。「そして、私たちはそれを売りたくありません。私たち自身でそれを計画しています。所有権の一部は、それを購入して使用し、楽しむ権利であるだけでなく、そうでない場合は売らない権利でもあると考えています」をしたい。"

スカリーカンパニーは 1997 年に開発中の残り 175 戸を取得し、それ以来テナントに貸し出しています。 20年以上にわたり、フェルマン氏と同社は平和的に共存してきた。

「私たちは25年以上にわたってマンションの構造を尊重してきました。その結果、私たちは二重会計を行っており、定期的にマンション会議を開催しています」とスカリー・カンパニーの代表者は電子メールで述べた。「私たちは、追加費用が発生するため、フェルマン氏のユニットの購入について時々問い合わせてきました。私たちは、双方にとって相互に利益となるオファーを提示してこの状況にアプローチしました。」

スカリーカンパニーは、ペンシルバニア、ニュージャージー、コネチカット、マサチューセッツ、フロリダで数十の開発を管理しています。同社によると、クリスタル・パームズの1ベッドルーム、1バスルームのユニットは月額1,735ドルだという。 3ベッドルームのユニットのレンタル料は2,670ドルから3,340ドルです。

マッケンジー氏によると、通常、この方法でコンドミニアムを取得した不動産会社は、コンドミニアムを取り壊し、より小型で密度の高いアパートに建て替えるという。このプロセスは「逆変換」として知られており、これを「著名な領域の私的形式」と呼んでいると同氏は述べた。

「多くの州は、ある人が家の売却を拒否し、高層ビルが立ち並ぶ状況のように、一人の抵抗者が協会を止めることができるという状況を避けるために、投資家が協会を解散するためにすべてのユニットを集める必要がないという条項を追加しました。彼らの周りにいた」とマッケンジー氏は語った。「1人の投資家が所有するユニットの一定割合に達すれば、州は他の投資家に売却させることができる。」

これらの条項の目的は、特に老朽化した場合に、一人のホールドアウト所有者が大多数の所有者による建物の売却を阻止できるというシナリオを防ぐことだとマッケンジー氏は付け加えた。「この条項がなければ、建物を売却するには全会一致が必要だが、それを得るのは非常に難しい」とマッケンジー氏は語った。「コンドミニアムの建物が深刻な荒廃に陥った場合、たとえ修繕したりコードを作成したりする余裕がないとしても、1人の所有者が他の所有者全員を強制的にプロジェクトに閉じ込めることができるでしょうか?」

データベースで転換を追跡しているマッケンジー氏は、過去10年間にイリノイ州で何百ものコンドミニアムがアパートに転換されているのを観察したと述べた。イリノイ州の非転換に関する法的要件には、4 ユニット以上の開発に対する所有権の 75 パーセントという基準が含まれます。

フロリダ州のコンドミニアム法の現行版では、コンドミニアムの解約手続きを進めるには、コンドミニアムの総議決権の80パーセント（反対は5パーセント未満）の承認が必要となる。 1979年、この法律は区分所有者全員の同意を必要とし、フェルマン氏がコンドミニアムを購入した時点で同意が必要となった。自然災害による被害を受け失敗に終わったコンドミニアムプロジェクトからオーナーが抜け出せるよう、契約解除の承認に必要なオーナーの割合は当初2007年に引き下げられたが、これは最終的には開発業者がコンドミニアムを引き継ぎやすくする道となった。 2017年、州は、これを利用する開発者との戦いを支援するために、所有者のわずか5パーセントが終了に反対すれば停止されると付け加えた。

2014年、当時フロリダ州知事だった共和党のリック・スコット上院議員は、フロリダ州ビジネス・職業規制局に宛てた書簡の中で、2007年の法律について「深く懸念している」と述べた。「この法律は州内の多くの家族にマイナスの影響を及ぼしているようで、自家所有財産の喪失につながり、多くの場合、コンドミニアムの売却後に残る住宅ローン債務の経済的負担につながる」とスコット氏は述べた。書きました。

州法は長年にわたって変化してきたが、郡に提出された法的文書であるクリスタル・パームズのコンドミニアム宣言書にある契約解除の規則は変わらず、所有者の100パーセントの承認が必要だった。それは、スカリー社がコンドミニアム取締役会の過半数の支配権を引き継いだ後、2021年に投票で80パーセントまで否決されるまでのことだった。

フロリダ州ビジネス・職業規制局によると、2012年以来、合計26,500戸以上を含む360以上のコンドミニアムの解約が承認されている。昨年だけでも、フロリダ州では23件の解約があり、そのうち550戸近くが解約された。

この種の販売に関して、フロリダ州のコンドミニアム解約法は、元の所有者にそれぞれのユニットの「公正な市場価値」を与えるべきだと規定している。しかしながら、同法はまた、価格設定権限が終了管財人によって選ばれた鑑定人、この場合はスカリー会社に与えられることも明確にしている。

同社が雇った鑑定士はフェルマン家の物件を20万ドルと査定した。しかし、Zestimate（Zillow の住宅価値推定ツールで、特に平方フィート、立地、市場動向などを考慮）によると、フェルマン夫妻のコンドミニアムの価値はおよそ 32 万 3,500 ドルと推定されています。

フロリダ州では、今後数年間でコンドミニアムの解約が増加するとマッケンジー氏は予想する。 2021年にサーフサイドで発生した致命的なシャンプレーン・タワーズ・コンドミニアム倒壊事件を受けて、州は費用のかかる安全改革を義務付ける法案を可決した。 2025年から施行され、古いマンションは定期検査を受ける必要があり、場合によっては数十年も先送りされてきたメンテナンスの問題を修正する必要がある。

マンション管理組合も将来の修繕や維持に備えて資金を積み立てる必要がある。こうしたメンテナンス義務のための追加費用を支払う余裕がない、または払いたくない区分所有者は、外部の投資家に売却する傾向が強まり、開発業者に最終的に廃止するのに十分な分譲マンションを購入する機会が増えるだろう。

マッケンジー氏はジョン・マーシャル・ロー・レビューの記事で、「中程度の価格のコンドミニアムが転換の対象となっている限り、この現象は新築住宅購入者向けの手頃な価格のエントリーレベルの住宅の供給を減らす可能性がある」と述べた。「転換は、一部のコンドミニアム開発がもはや経済的に成り立たなくなっている証拠です。なぜなら、ほとんどの所有者は、修繕資金を提供し続けるよりもユニットを売却することを望んでいるからです。」

フェルマン夫妻は、これが自分たちの財務状況や退職後の計画にどのような影響を与えるかを憂慮しているが、テナントのジョディ・ヴィッセルのことも心配している。

50歳のヴィセルさんには3人の子供がおり、2012年からフェルマン家のコンドミニアムに住んでいる。障害を持つ彼女にとって、そこが1階の部屋であるという事実は理想的だった。彼女は政府から住宅補助を受けているため、毎月支払う家賃は 137 ドルだけです。

「立ち退きになったら、他に行く場所が見つかるかどうか分からない。セクション8が適用されている良い場所を見つけるのは本当に難しいからだ」とヴィセルさんは語った。「ここは私と子供たちにとって完璧な場所です。私たちは長い間ここにいます。」

「私の観点からすると、それはとても怖いことです。なぜなら、過去10年間住んでいた場所を失うかどうかわからないからです」とヴィセルさんは語った。「うまくいくことを祈るばかりです。うまくいかなかったら、ひっくり返るだけです。このままやり直すことはできません。」

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アンナ・コデはタイムズの不動産部門の記者です。彼女はデザインのトレンド、住宅問題、アイデンティティと家の関係について書いています。 @anna_p_k

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